土地流轉(zhuǎn),這4個要點一定要記住,否則必定吃虧!
土地流轉(zhuǎn)怎么申請補貼
①具有穩(wěn)定的土地流轉(zhuǎn)關(guān)系土地流轉(zhuǎn)時間在3年以上,單宗土地流轉(zhuǎn)面積在1000畝以上(土地股份協(xié)作社入股面積300畝以上。按這個畝數(shù)算的話,土地流轉(zhuǎn)方假如不曉得這個獎勵政策,分分鐘損失3—10萬元。
②土地流轉(zhuǎn)價錢不低于農(nóng)戶終年直接運營純收入或市、縣規(guī)則基準價,同時確保流轉(zhuǎn)農(nóng)戶每年的收益取得穩(wěn)定增長。對流轉(zhuǎn)期限在三年以上的范圍流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)價錢確實定應(yīng)采取實物計價、貨幣兌現(xiàn)或依據(jù)項目盈利程度和物價上漲狀況分年段肯定增長幅度,以確保農(nóng)民久遠土地收益不降低。
③曾經(jīng)獲得了工商部門停業(yè)執(zhí)照,且具有一定的示范帶動作用或范圍、運作標準(有章程、股權(quán)證書、實行“保底分紅”)的土地股份協(xié)作社或農(nóng)場能夠優(yōu)先取得相應(yīng)的補貼扶持。
④契合土地承包政策法律,土地流轉(zhuǎn)操作標準,曾經(jīng)簽署了正軌的土地流轉(zhuǎn)合同,合同手續(xù)完備,且此合同具有法律效益。
⑤最后還需求當(dāng)?shù)卣⒅赝恋亓鬓D(zhuǎn)工作,可以布置出土地流轉(zhuǎn)后的鼓舞扶持資金,用于對土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的獎勵。這個資金在上面提到的試點省份是有財政部撥款的,沒有提到的省份需求提早到有關(guān)部門咨詢。
土地流轉(zhuǎn),這4個要點一定要記住,否則必定吃虧!
土地流轉(zhuǎn)合同要怎么簽
①流轉(zhuǎn)方?jīng)]有具備土地使用權(quán)基礎(chǔ)。
簽訂人要么不是戶主本人要么就是限制民事行為能力人,或者是村集體越權(quán)發(fā)包。有些時候權(quán)利人還一地多簽,整出許多流轉(zhuǎn)合同。
②流轉(zhuǎn)合同中的內(nèi)容不規(guī)范。
在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同過程中,未按規(guī)范填寫合同的情況并不少見,如以下幾種情況:
(1)不采用規(guī)定的統(tǒng)一格式文本、不按合同條款約定規(guī)范填寫。受讓方自行擬定合同條款,合同的式樣和內(nèi)容與統(tǒng)一格式文本差異較大。
(2)合同用詞不當(dāng)。有的土地流轉(zhuǎn)明明是出租,但合同卻把“出租”寫成“轉(zhuǎn)讓”,這其中的差別是,出租承包土地,農(nóng)民仍享有土地承包權(quán);轉(zhuǎn)讓承包土地,農(nóng)民將失去土地承包權(quán)。
(3)簽訂土地流轉(zhuǎn)合同沒有落款日期,不知合同何時簽訂,也沒有表明合同的生效日期。
(4)合同手寫部分字跡潦草,任意亂畫,不整潔,甚至看不清楚。
(5)合同中未能說明雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件,以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。
③流轉(zhuǎn)合同中的年限、金額、付款方式等要約定清楚。白紙黑字定明白,否則很容易牽扯到糾紛。
④流轉(zhuǎn)合同經(jīng)過雙方簽訂后,去相關(guān)土地管理部門進行登記。否則很容易被判定為無效合同。
⑤流轉(zhuǎn)合同中要寫明糾紛處理的方法。規(guī)定雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件,以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。
影響土地流轉(zhuǎn)價格的因素
①糧價
糧價的高低會直接影響到當(dāng)?shù)赝恋氐淖饨?。比如去年玉米價格下降,導(dǎo)致今年有些地區(qū)如東北地區(qū)土地流轉(zhuǎn)價格整體下降。若糧價高,每畝地的收益上升,可能土地租金也會隨之上漲。但種植大戶承包土地時往往是簽5年甚至更長時間的合同,因此當(dāng)糧價降低,地租卻不降時,他們的種植收益將受到很大沖擊。
②土地流轉(zhuǎn)面積
土地流轉(zhuǎn)面積對土地流轉(zhuǎn)價格具有正向影響,土地流轉(zhuǎn)面積越大,在土地細碎化且分散的現(xiàn)實情況下,需要協(xié)調(diào)的農(nóng)戶數(shù)量也越多。因此,新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體為獲得土地,只能接受提高土地流轉(zhuǎn)價格。
③土地年收益
土地年收益對土地流轉(zhuǎn)價格具有正向影響,新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體通過流轉(zhuǎn)獲得土地是基于獲得未來土地的收益,而現(xiàn)期土地年收益是未來土地收益的重要依據(jù)。當(dāng)土地年收益增加時,為了獲得充足的土地資源,新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體愿意接受較高的土地流轉(zhuǎn)價格。
④土地流轉(zhuǎn)期限
土地流轉(zhuǎn)期限的長久性是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體獲得穩(wěn)定收益并進行前期投入的前提。據(jù)種植大戶們反映,同等條件下,承包年限越長的土地流轉(zhuǎn)價格,要高于承包年限短的。
⑤土地位置
不同地區(qū),經(jīng)濟發(fā)展水平不一樣,對于土地流轉(zhuǎn)的定價也不一樣。一般來說,處于城郊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū),土地流轉(zhuǎn)的價格較高,而對于經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū),流轉(zhuǎn)土地的價格就偏低。這可能就是上海市崇明縣土地流轉(zhuǎn)平均價格將近每年2990元/畝的原因之一。
⑥土地質(zhì)量
不同性質(zhì)、質(zhì)量的土地,流轉(zhuǎn)的價格也不一樣。土地分為平原地區(qū)、山區(qū)以及丘陵地區(qū),就這三種土地而言,平原地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)價格較高。土地的質(zhì)量越高,農(nóng)作物的產(chǎn)量也相對較高,流轉(zhuǎn)的價格自然也高。
土地流轉(zhuǎn)確權(quán)到他人名下怎么辦?
①土地流轉(zhuǎn)不等于土地轉(zhuǎn)讓
土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn),土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義,是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織,即保留承包權(quán),轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。可以通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經(jīng)營權(quán),鼓勵農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶、合作社等流轉(zhuǎn),發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。
比方說我有一塊土地流轉(zhuǎn)給了老王,老王僅有土地的使用權(quán),承包權(quán)還在我自己手里,確權(quán)的時候證書上寫的是我的名字。
土地轉(zhuǎn)讓是指在土地家庭承包經(jīng)營的情況下,土地承包人自找對象,由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無改變,但是變更了承包人。在土地轉(zhuǎn)讓時經(jīng)過了原承包方書面申請和發(fā)包方書面認可,根據(jù)土地確權(quán)的相關(guān)規(guī)定,土地將確權(quán)給受讓農(nóng)戶。
這種情況下相當(dāng)于我把自己土地的承包權(quán)、使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給了老王,土地確權(quán)的時候證書上寫的就是老王的名字了。
②土地流轉(zhuǎn)關(guān)系一定要在合同中寫清楚
在農(nóng)村土地確權(quán)過程中,明確指出,土地確權(quán)將以已圈定的承包合同和發(fā)放的土地承包經(jīng)營權(quán)證作為土地確權(quán)的依據(jù),保障現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)關(guān)系不變的同時,在換發(fā)新的土地承包經(jīng)營權(quán)證書時,要將證書頒發(fā)給原承包農(nóng)戶。
也就是說農(nóng)民朋友在土地流轉(zhuǎn)的過程中,合同中一定要注明土地流轉(zhuǎn)的關(guān)系,保證土地承包經(jīng)營權(quán)在自己手上,才能獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證書
③土地承包經(jīng)營權(quán)主體發(fā)生變更
土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題多種多樣,如果涉及到土地互換、轉(zhuǎn)讓等情況,其實土地承包經(jīng)營權(quán)主體就已經(jīng)發(fā)生了變更,那么土地確權(quán)時就會將確權(quán)登記證書發(fā)放給變更之后的承包經(jīng)營主體。
還要提醒農(nóng)民朋友注意的一點是,在土地確權(quán)過程中會出現(xiàn)自己的地界限不清,和別人家的地確權(quán)在一起了,還確權(quán)在他人名下,怎么辦?
如果出現(xiàn)上述情況,建議農(nóng)民朋友們一定要在土地確權(quán)結(jié)束前及時更改,否則后期會很麻煩。
農(nóng)村土地在確權(quán)的過程中有三次公示的機會,在公示期間,村民有權(quán)提出異議,想變更土地確權(quán)內(nèi)容,一定要把握住這三次機會。
對土地界限有爭議的,可以向村委會申請重新對土地進行測量確權(quán)。鄰里之間出現(xiàn)我多占用你幾分地,你多占用我?guī)追值氐那闆r,的解決辦法是歸還占用相鄰的有主土地。
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