農(nóng)村集體土地入市交易跨出重要一步

農(nóng)村集體土地的使用可以通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)完成，這是我國(guó)土地管理制度中一個(gè)重要的變革。從目前來(lái)看，這項(xiàng)改革剛剛起步，在實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，還有待檢驗(yàn)。然而，這一改革的方向是正確的，是符合廣大農(nóng)民心愿的。同時(shí)，這項(xiàng)改革也是謹(jǐn)慎的，改革的范圍于集體土地，對(duì)于此前高度關(guān)注的農(nóng)民宅基地等的管理方法仍未改變。

 

8月26日舉行的十三屆人大常委會(huì)第十二次會(huì)議決定對(duì)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》作出修改，這兩部新的法律將于2020年1月1日起生效執(zhí)行。其中土地管理法的修改主要側(cè)重于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易方面，破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。這項(xiàng)修改對(duì)于激發(fā)我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)交易將起到直接的推動(dòng)作用，從而更多的增益農(nóng)民利益，推進(jìn)我國(guó)城鄉(xiāng)一體化協(xié)同發(fā)展。（相關(guān)報(bào)道見(jiàn)A8版）

 

本次對(duì)土地管理法修改最為重要的一個(gè)動(dòng)作，是刪除了舊法中關(guān)于任何單位或個(gè)人需要使用土地必須使用國(guó)有土地的規(guī)定。我國(guó)的土地管理實(shí)行的是城鄉(xiāng)二元的制度，城市土地一律為國(guó)有土地，是城市土地的所有者，而農(nóng)村土地則由農(nóng)村集體所有。這種城鄉(xiāng)二元的土地制度有其歷史淵源，但與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系確立后城鄉(xiāng)土地的實(shí)際使用情況已經(jīng)不能切合。實(shí)際上舊法的這一規(guī)定早已被突破，特別是隨著近年來(lái)城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，我國(guó)越來(lái)越多的大中城市版圖在不斷擴(kuò)大，原來(lái)的農(nóng)村土地通過(guò)地方政府主導(dǎo)的征收改變了屬性，成為國(guó)有土地。

 

但是，在集體土地通過(guò)征收轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘型恋氐倪^(guò)程中，由于法律規(guī)定不清晰，導(dǎo)致征地糾紛時(shí)有發(fā)生，被征地農(nóng)民的權(quán)益未能得到很好保障。在此次對(duì)土地管理法的修改中，增加了相關(guān)條款，規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。這是一次重要的土地管理制度創(chuàng)新。

 

新的土地管理法規(guī)定可以通過(guò)出讓、出租等途徑實(shí)現(xiàn)使用，這一新增的規(guī)定，實(shí)際上為農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)交易打開(kāi)了一個(gè)重要的口子，這也意味著現(xiàn)有的土地征收制度將出現(xiàn)重大變革。集體土地?zé)o論是用于公共設(shè)施建設(shè)還是商業(yè)建設(shè)，都將產(chǎn)生巨大的商業(yè)利益，農(nóng)村集體土地通過(guò)市場(chǎng)交易，可以體現(xiàn)出更合理的實(shí)際價(jià)值，讓農(nóng)民有機(jī)會(huì)得到來(lái)自市場(chǎng)的土地紅利。相比于土地征收，這是一種更具公平性的制度，地方政府也可以從土地征收的事務(wù)中解脫出來(lái)，減少乃至杜絕與各種利益相關(guān)方的利益交易或利益摩擦，使土地市場(chǎng)更像市場(chǎng)。

 

此次對(duì)土地管理法的修訂是與對(duì)城市房地產(chǎn)管理法的修訂一起推進(jìn)的。雖然這兩部法律規(guī)范的對(duì)象不同，但土地管理法的修訂對(duì)于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也將起到正面的積極作用。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)積極貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一調(diào)控目標(biāo)，通過(guò)加大土地供應(yīng)來(lái)滿足各種住房需求。推動(dòng)農(nóng)村集體土地入市交易，可以有效地起到加大土地供應(yīng)的效果，同時(shí)減輕城市中心區(qū)用地壓力，并且對(duì)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)也將起到重要的推動(dòng)作用。

 

農(nóng)村集體土地的使用可以通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)完成，這是我國(guó)土地管理制度中一個(gè)重要的變革。從目前來(lái)看，這項(xiàng)改革剛剛起步，在實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，還有待檢驗(yàn)。然而，這一改革的方向是正確的，是符合廣大農(nóng)民心愿的。同時(shí)，這項(xiàng)改革也是謹(jǐn)慎的，改革的范圍于集體土地，對(duì)于此前高度關(guān)注的農(nóng)民宅基地等的管理方法仍未改變。在新的土地管理法生效執(zhí)行后，有關(guān)部門一方面應(yīng)該積極鼓勵(lì)集體土地入市交易，并且通過(guò)及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，探索進(jìn)一步加大土地制度改革的路子；另一方面還需要做好市場(chǎng)監(jiān)管，督促各方恪守法律邊界，防止土地交易中出現(xiàn)各類侵害農(nóng)民利益的事件發(fā)生。