淺析農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的難點及對策

 

　?。ǘ┩恋亓鬓D(zhuǎn)市場和價值評估、維權(quán)機(jī)制尚未完善。一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場還不完善。該縣雖然成立了縣鄉(xiāng)兩級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，但由于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作尚處于摸底階段，確權(quán)、登記、頒證等工作尚未完成，土地承包經(jīng)營權(quán)不明晰，一旦發(fā)生土地糾紛，處置很難。對于金融機(jī)構(gòu)而言，無證化的承包經(jīng)營權(quán)導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款難以實施，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約時，銀行難以處置抵押的土地經(jīng)營權(quán)，土地經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn)，這是開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的難題。二是尚未建立土地經(jīng)營權(quán)評估機(jī)構(gòu)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價值是金融機(jī)構(gòu)授信貸款額度的基礎(chǔ)。而目前該縣尚無專業(yè)的土地承包經(jīng)營權(quán)價值評估機(jī)構(gòu)和具有專業(yè)資質(zhì)的評估人員，缺乏評估流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)價值相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和操作程序，辦理抵押登記手續(xù)困難，土地價值難以準(zhǔn)確界定。同時，由于農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值的評估受土地承包經(jīng)營的時間、自然條件、生產(chǎn)經(jīng)營項目等因素的影響，實際價值評估存在一定難度，評估難導(dǎo)致了貸款難。三是缺乏農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介和維權(quán)機(jī)構(gòu)。由于該縣目前尚無農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的中介和維權(quán)機(jī)構(gòu)，對土地承包經(jīng)營權(quán)處置帶來一定困難，涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)在借款人出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險、缺乏償還能力時，沒有中介、維權(quán)機(jī)構(gòu)的參與，土地經(jīng)營承包權(quán)登記缺乏法律效力，金融機(jī)構(gòu)債權(quán)難以得到保護(hù)。

 

　?。ㄈ┺r(nóng)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較高，容易導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險。由于農(nóng)業(yè)是弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，抗御自然災(zāi)害的能力較差，具有高風(fēng)險特征，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營的過程中，因受資源條件、自然環(huán)境、市場因素等不利因素影響，土地流轉(zhuǎn)后，自然風(fēng)險和市場風(fēng)險等對農(nóng)業(yè)造成的危害將加大。由于現(xiàn)階段農(nóng)業(yè)保險業(yè)務(wù)尚未展開，目前尚未形成農(nóng)村風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制，缺乏農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險準(zhǔn)備金、救災(zāi)補(bǔ)助、貸款貼息等政策扶持，如遇到較大的自然災(zāi)害或市場因素影響，將給開展土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來不可預(yù)知的風(fēng)險。

 

　　三、推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款對策建議

 

　　面對人口城鎮(zhèn)化、經(jīng)營集約化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢，以土地這一基本生產(chǎn)要素的流轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款將長期是農(nóng)村金融創(chuàng)新關(guān)注的熱點。然而，面對相關(guān)法律的制約和諸多問題的困憂，如何逐步實現(xiàn)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)向信貸資源的轉(zhuǎn)化，使復(fù)雜而敏感的問題得到積極穩(wěn)妥的解決。

 

　　（一）完善農(nóng)村土地法律框架，明確土地承包經(jīng)營權(quán)抵押范疇。為使農(nóng)民土地承包權(quán)益具體化、法制化，確?，F(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定和長久不變，為農(nóng)村土地金融制度奠定法律保障。一是建議修訂、完善相關(guān)法律法規(guī)和政策。從法律上明確農(nóng)村土地的擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)，使農(nóng)村享有土地占有、使用、收益、處理四種權(quán)益，允許土地承包經(jīng)營權(quán)用作抵押進(jìn)行融資。二是完善土地承包經(jīng)營權(quán)登記和承包經(jīng)營權(quán)證書制度。明確土地管理部門職責(zé)，規(guī)范權(quán)證發(fā)放和抵押登記環(huán)節(jié)，對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押進(jìn)行登記管理，通過完善登記公示系統(tǒng)，將抵押登記信息及時的向社會公布，維護(hù)抵押登記的權(quán)威性，對擅自處置已抵押登記經(jīng)營使用權(quán)的，制定相應(yīng)的制裁措施，真正將土地承包經(jīng)營權(quán)登記和權(quán)證書制度落實到農(nóng)戶、落實到地塊，提高其公信力，為金融機(jī)構(gòu)實施金融制度和服務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新、開辦推廣抵押貸款業(yè)務(wù)提供產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

 

　?。ǘ┙⑼晟妻r(nóng)村土地市場評估配套機(jī)制，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供服務(wù)。一是完善農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。建議政府成立功能齊全的交易中心和土地經(jīng)營權(quán)仲裁機(jī)制，設(shè)立縣、鄉(xiāng)、村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確其相關(guān)職責(zé)，為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供配套服務(wù)。如土地流轉(zhuǎn)供求登記和信息發(fā)布、接受供求雙方質(zhì)詢、協(xié)調(diào)供求雙方有關(guān)事宜、落實契約關(guān)系、辦理合同簽證手續(xù)、對土地流轉(zhuǎn)跟蹤服務(wù)、調(diào)節(jié)糾紛、協(xié)調(diào)供求關(guān)系，維護(hù)土地所有者、承包者和經(jīng)營者三方的合法權(quán)益等。二是建立農(nóng)村土地價值評估專業(yè)機(jī)構(gòu)。通過制定完善”農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估管理辦法“，引入具有權(quán)威的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行準(zhǔn)確評估，合理確定農(nóng)村土地價值。政府部門應(yīng)組建獨立的土地流轉(zhuǎn)評估中心，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人員，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)價值的評估，為金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造條件。三是建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)的作用，為土地流轉(zhuǎn)提供合同、法律、競價、糾紛等服務(wù)，使涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)能夠及時通過土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，將抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)變現(xiàn)。

 

　　（三）完善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保障機(jī)制，降低土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險。政府財政部門建立專門的貸款損失保障或風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制。在貸款發(fā)生違約、金融機(jī)構(gòu)實現(xiàn)抵（質(zhì)）押權(quán)較困難時，實施抵（質(zhì)）押物收購或進(jìn)行貸款風(fēng)險補(bǔ)償，彌補(bǔ)金融機(jī)構(gòu)可能出現(xiàn)的處置虧損和不良貸款。保險部門要在現(xiàn)行法律法規(guī)的框架內(nèi)開設(shè)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款保險品種，以降低金融機(jī)構(gòu)發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險；利用農(nóng)村擔(dān)保機(jī)構(gòu)分擔(dān)抵押貸款風(fēng)險。如依托農(nóng)民專業(yè)合作社，建立互助型的農(nóng)業(yè)專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，由農(nóng)村擔(dān)保機(jī)構(gòu)為抵（質(zhì)）押貸款提供擔(dān)保，實現(xiàn)貸款風(fēng)險分散。

（作者為山東省商河縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社理事長 肖建華）